¿Es un buen negocio invertir en una propiedad usada para remodelar o es un dolor de cabeza? ¡Qué pregunta! Primero que nada, lo bueno es que si dudás es porque estás por dar un gran paso en tus finanzas. Segundo, tenés que saber que la respuesta es un enorme “depende”. ¿De qué? De saber elegir, evaluar y planificar.
Comprar una propiedad usada para refaccionar no es una decisión que se tome a la ligera. Es una jugada que puede tener un gran retorno si se analiza bien cada paso, desde el estado del inmueble hasta su ubicación y potencial de revalorización.
En un mercado como el de Buenos Aires, con zonas que siguen ganando protagonismo, como Puerto Madero, Caballito o Palermo, esta estrategia puede ser muy rentable. Pero ojo: también hay desafíos. Desde costos ocultos hasta obras que se extienden más de lo previsto, el camino puede complicarse si no se cuenta con asesoramiento profesional y un análisis realista. Te compartimos un recorrido completo por los pros y contras de esta opción para ayudarte a decidir con claridad.
Antes de enamorarte de una propiedad con “potencial”, hay algunas variables que conviene revisar con lupa, como su estado estructural: grietas, humedad, instalaciones eléctricas o sanitarias obsoletas pueden implicar obras más costosas de lo que imaginabas.
Otro factor clave es la normativa vigente. Algunas propiedades antiguas tienen restricciones para remodelaciones, sobre todo si se trata de edificios protegidos o zonas con regulaciones patrimoniales.
Y por supuesto, la ubicación es esencial. Palermo, Caballito y Puerto Madero son tres barrios con demanda sostenida, lo que significa que cualquier mejora puede traducirse en una revalorización real. Pero incluso dentro de estos barrios hay diferencias entre manzanas que conviene estudiar.
La revalorización de una propiedad no depende solo de las mejoras que le hagas, sino también de la dinámica del mercado en esa zona. Un departamento de época en Palermo puede valer mucho más con una cocina moderna y un baño actualizado, especialmente si se encuentra cerca de avenidas, medios de transporte o polos gastronómicos.
Según datos actualizados de Reporte Inmobiliario, los valores de venta por metro cuadrado en CABA muestran una recuperación moderada en barrios como Caballito, Palermo y Puerto Madero, zonas clave para quienes buscan invertir con visión estratégica.
Evolución del valor del metro cuadrado en CABA desde 2005. Palermo, Caballito y Puerto Madero —barrios donde REMAX Puerto concentra su actividad— se mantienen entre las zonas con mayor cotización, destacándose por su estabilidad y potencial de revalorización. Fuente: Reporte Inmobiliario.
Por ejemplo, en Palermo y Caballito —dos barrios donde REMAX Puerto tiene amplia presencia—, los precios medios por m² continúan posicionándose entre los más altos de la ciudad, lo que refleja una demanda sostenida, especialmente en unidades recicladas o con mejoras recientes.
Aunque la brecha exacta entre propiedades refaccionadas y sin mejoras no se detalla en el informe, las curvas históricas del valor por m² confirman que invertir en refacción en estas zonas puede marcar una diferencia significativa al momento de alquilar o revender.
El truco está en detectar propiedades con “hueso bueno”, es decir, una distribución aprovechable, buena iluminación natural y una base sólida, donde la remodelación sume valor sin necesidad de tirar todo abajo.
Uno de los errores más comunes es subestimar el presupuesto de obra. Al costo de compra hay que sumarle: planos y permisos, dirección técnica, compra de materiales (que puede estar sujeta a inflación), imprevistos estructurales y hasta gastos logísticos como alquiler temporario si no podés habitar la propiedad mientras se trabaja.
Además, algunas remodelaciones requieren de mano de obra especializada, lo que eleva el presupuesto. Por eso, armar un plan de obra con un profesional es imprescindible.
Un consejo: destiná un 20% extra en tu presupuesto total para cubrir imprevistos. Es preferible que sobre y no que falte en medio de la obra.
Las propiedades que suelen tener mayor margen de ganancia son aquellas bien ubicadas pero desactualizadas. Un PH antiguo en Caballito con techos altos, por ejemplo, puede transformarse en una unidad moderna con encanto si se respeta su estructura y se moderniza el interior.
En Puerto Madero, aunque la mayoría de los inmuebles son modernos, a veces aparecen departamentos con terminaciones antiguas que, con una intervención de diseño y tecnología, pueden posicionarse mejor dentro del mercado premium.
También hay oportunidades en unidades que necesitan cambios estéticos (pintura, pisos, mobiliario) pero no estructurales. Estos casos permiten una remodelación rápida y más económica.
Uno de los errores más frecuentes es decidirse por precio y no por ubicación. Comprar algo barato en una zona sin demanda puede hacer que la remodelación no se traduzca en ganancia.
Otro error es no contar con un equipo profesional: arquitectos, albañiles calificados y asesoría legal. Esto puede derivar en obras mal hechas, demoras, o incluso problemas con habilitaciones.
También es un riesgo invertir emocionalmente. En este tipo de operaciones, lo que manda es el número. Si los costos de remodelación y mantenimiento no permiten vender o alquilar a un precio competitivo, no vale la pena.
Financiar una refacción puede hacerse con ahorros propios, pero también existen opciones como préstamos personales, hipotecarios o líneas específicas para mejoras del hogar que ofrecen algunos bancos.
Es importante comparar tasas, condiciones y tiempos de aprobación. En general, las líneas de crédito para remodelación tienen un monto máximo más acotado que las hipotecarias, pero pueden servir como un complemento útil si ya tenés parte del dinero.
Otra opción viable es hacerlo en etapas. Empezar por lo indispensable (electricidad, gas, agua), luego lo funcional (cocina, baño), y por último lo estético. Así evitás endeudarte en exceso y podés habitar la propiedad mientras se avanza.
Comprar una propiedad usada para remodelar puede ser una inversión inteligente si se hace con planificación, visión y el asesoramiento adecuado. En barrios como Puerto Madero, Caballito o Palermo, donde la demanda se mantiene activa, este tipo de operaciones pueden ofrecer un excelente retorno. Pero como en toda inversión, lo esencial es informarse, rodearse de expertos y no dejarse llevar solo por el entusiasmo.
Disclaimer:
En cumplimiento con las leyes y normas legales aplicables, todas las operaciones inmobiliarias son concluidas por el corredor matriculado de la oficina REMAX Puerto JUAN FRANCISCO CARATTINO CPI 5457 CMCPSI 6787.
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