Esta guía para comprar un PH en la Capital de Buenos Aires es una excelente opción para quienes buscan mayor independencia y espacio, sin renunciar a la vida urbana. En esta guía, te contamos todo lo que necesitas saber antes de dar este gran paso: desde los requisitos y documentación, hasta los barrios más buscados y los costos de mantenimiento.
Las propiedades horizontales o PHs son una de las opciones de vivienda más buscadas en Capital Federal. Su combinación de amplitud, menor costo de expensas y la posibilidad de contar con espacios al aire libre los vuelve una alternativa atractiva frente a los departamentos tradicionales.
Sin embargo, comprar un PH implica conocer ciertas particularidades del mercado, así como los aspectos legales y económicos que rodean a este tipo de propiedades.
Si estás considerando invertir en un PH en Buenos Aires, esta guía te brindará toda la información necesaria para que tomes la mejor decisión.
¿Qué es un PH y cuáles son sus ventajas frente a un departamento?
Los PHs son viviendas que forman parte de un mismo lote, pero con acceso independiente y, en muchos casos, con espacios comunes compartidos como patios o terrazas.
A diferencia de los edificios de departamentos, los PHs ofrecen mayor privacidad y menor cantidad de vecinos, además de la posibilidad de realizar modificaciones sin necesidad de autorización de un consorcio.
Una de las principales ventajas de un PH frente a un departamento es el costo de mantenimiento. Al no contar con amenities ni expensas elevadas, los gastos mensuales son considerablemente más bajos. Además, muchas de estas propiedades cuentan con espacios al aire libre propios, algo muy valorado en la ciudad.
Otra diferencia clave es la flexibilidad en la distribución y remodelación. Mientras que en un edificio los cambios estructurales pueden estar limitados por el reglamento del consorcio, en un PH hay mayor libertad para realizar ampliaciones o reformas.
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¿Cuáles son los requisitos y documentación para comprar un PH en CABA
Para comprar un PH en Buenos Aires, es fundamental contar con la documentación necesaria y cumplir ciertos requisitos legales. A continuación, detallamos los aspectos más importantes a considerar:
Primero, se debe obtener el informe de dominio, que verifica que la propiedad no tenga inhibiciones ni embargos.
También es recomendable solicitar un informe de estado de deuda de impuestos y servicios para asegurarse de que no haya obligaciones pendientes.
En segundo lugar, si la compra se realiza mediante un crédito hipotecario, el banco solicitará una tasación del inmueble para determinar su valor real. Además, será necesario presentar DNI, comprobantes de ingresos y otros documentos personales.
Por último, es clave contar con la escritura del inmueble y verificar si el PH tiene reglamento de copropiedad, ya que esto puede afectar las condiciones de uso del espacio y las responsabilidades de cada propietario.
¿Cuáles son los barrios más buscados para comprar un PH en 2025?
La elección del barrio es uno de los factores más determinantes al momento de comprar un PH. En 2025, las zonas más buscadas según la oferta de RE/MAX Puerto y la valorización del mercado inmobiliario son:
- Palermo: Dentro de Palermo, zonas como Palermo Viejo, Palermo Hollywood y Palermo Soho siguen liderando la demanda de PHs. Su combinación de espacios verdes, oferta gastronómica y vida nocturna lo convierten en una de las ubicaciones más buscadas de la ciudad.
- Caballito: Con un equilibrio entre zonas residenciales y comerciales, Caballito sigue siendo una de las mejores opciones para quienes buscan PHs con buena conectividad y un ambiente familiar. La valorización del metro cuadrado en este barrio sigue en alza.
Otros barrios en auge para la compra de PHs pueden ser:
- San Telmo y Monserrat: Por su proximidad a Puerto Madero, pero con su arquitectura histórica y calles adoquinadas, estos barrios siguen siendo una excelente opción para quienes buscan PHs con estilo colonial, techos altos y patios internos. La cercanía al casco histórico y la oferta gastronómica y cultural los hacen muy atractivos.
- Villa Devoto y Villa del Parque: Con amplios espacios verdes y una atmósfera residencial, estos barrios son ideales para familias que buscan tranquilidad sin salir de la ciudad.
Cada barrio tiene sus particularidades y valores de mercado, por lo que es recomendable analizar bien cuál se adapta mejor a tus necesidades antes de decidir.
¿Cuáles son los costos de mantenimiento y expensas en un PH?
Uno de los puntos a favor de los PHs es el bajo costo de mantenimiento en comparación con los edificios de departamentos. Sin embargo, es importante considerar ciertos gastos fijos y eventuales.
Si bien muchos PHs no pagan expensas, aquellos con reglamento de copropiedad pueden requerir un fondo común para el mantenimiento de espacios compartidos. Además, los gastos de luz, gas y agua son responsabilidad exclusiva del propietario.
Otro factor a evaluar es el mantenimiento estructural. En un PH, los costos de reparación de techos, cañerías o fachadas corren por cuenta de los dueños y no de un consorcio, por lo que es recomendable realizar inspecciones periódicas para evitar gastos imprevistos.
Pasos para escriturar un PH y qué impuestos debes pagar
El proceso de escrituración de un PH es similar al de cualquier otra propiedad. El primer paso es la firma del boleto de compra-venta que, si bien no es un paso obligatorio, puede establecer los términos de la operación.
Luego, se procede a la escritura definitiva, a cargo de un escribano público, donde se transfiere legalmente la propiedad.
En cuanto a los impuestos, los principales costos a considerar son:
- Sellos: En CABA, la compra de un inmueble está sujeta al pago del Impuesto de Sellos, que ronda el 3,6% del valor de escritura. Se debe considerar que, en 2025, el límite no imponible es de $205.332.
- Gastos de escribanía: Dependen del monto de la operación y los honorarios del profesional.
Es recomendable asesorarse bien antes de realizar la compra para calcular con precisión todos los costos adicionales.
Diferencias entre PHs con y sin reglamento de copropiedad
Uno de los aspectos más importantes a considerar al comprar un PH es si la propiedad cuenta o no con un reglamento de copropiedad.
Los PHs con reglamento suelen tener normas claras sobre el uso de los espacios comunes, el mantenimiento y la distribución de responsabilidades entre los propietarios. Esto puede ser una ventaja en términos de organización y convivencia, pero también implica ciertas restricciones en cuanto a modificaciones estructurales.
Por otro lado, los PHs sin reglamento ofrecen mayor flexibilidad para realizar ampliaciones o cambios en la propiedad, pero pueden generar conflictos entre los vecinos si no hay acuerdos formales sobre el mantenimiento o el uso de determinadas áreas.
Antes de comprar un PH, es recomendable analizar este factor y evaluar cuál de las dos opciones se ajusta mejor a tus necesidades y estilo de vida.
Ya ves, si tenés la oportunidad de comprar un PH en Capital Federal tenés que considerar varios puntos antes de tomar una decisión, más allá del espacio, privacidad y menor costo de mantenimiento, aspectos que lo diferencian de un departamento, también tenés que conocer bien el proceso de compra, los costos asociados y las regulaciones vigentes para evitar inconvenientes.
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En cumplimiento con las leyes y normas legales aplicables, todas las operaciones inmobiliarias son concluidas por el corredor matriculado de la oficina REMAX Puerto JUAN FRANCISCO CARATTINO CPI 5457 CMCPSI 6787.
