Invertir en ladrillos antes de que estén construidos es una jugada arriesgada para muchos, pero también es una opción de abrir las puertas a oportunidades únicas. En este artículo vamos a contarte, sin vueltas, qué significa comprar un departamento en pozo, cuáles son sus beneficios, qué riesgos hay que considerar y cómo hacer que la inversión valga la pena.
Así sea que estés buscando tu próxima vivienda o que quieras dar tus primeros pasos como inversor en bienes raíces, es fundamental que entiendas cómo funciona esta modalidad para que puedas tomar decisiones más informadas.
Analizamos precios, tendencias actuales y te compartimos algunas claves para comprar con seguridad en el escenario actual del mercado inmobiliario argentino.
Comprar “en pozo” quiere decir adquirir una propiedad antes de que esté terminada —muchas veces incluso antes de que haya comenzado su construcción. El proyecto suele ofrecerse en etapas: lanzamiento, construcción y entrega. Durante la primera fase, los precios son más bajos y la financiación más flexible.
Funciona como una especie de preventa: se firma un boleto de compraventa y se pactan cuotas para abonar el total, a veces ajustadas por el índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción).
La escritura se firma una vez finalizada la obra y otorgada la posesión.
Este modelo es común en barrios con alta demanda de renovación o crecimiento como Chacarita, Parque Patricios o Villa Urquiza. Muchos desarrolladores ofrecen alternativas en pesos o en dólares, y algunas hasta contemplan parte del pago con propiedades usadas como parte de pago.
La principal ventaja de comprar en pozo es el precio. En comparación con unidades terminadas, los valores iniciales pueden ser hasta un 25% más bajos, según estimaciones recientes de Reporte Inmobiliario. Eso significa que estás comprando hoy a un valor que, cuando el departamento esté listo, seguramente se haya revalorizado.
Además, muchas desarrolladoras ofrecen financiación directa, evitando la necesidad de sacar un crédito hipotecario. Se puede pagar un anticipo del 30% y el resto en cuotas mensuales hasta la entrega del inmueble. Esto permite entrar al mercado sin necesidad de contar con todo el capital de una.
Otra ventaja: al ser de los primeros compradores, se pueden elegir unidades estratégicas (piso alto, orientación norte, vista abierta) o hasta personalizar algunos detalles constructivos. Es decir, no solo se compra barato, sino con más poder de decisión.
Comprar en pozo también tiene sus contras y una de las más comunes hace referencia a los plazos. No es raro que una obra que prometía entregarse en 24 meses termine demorando más. Ya sea por cuestiones económicas, falta de insumos o trabas burocráticas, los retrasos son moneda corriente.
Otro riesgo es que el proyecto sufra modificaciones: cambios en los materiales, en los amenities prometidos o incluso en el diseño de las unidades. Por eso es clave leer con atención el contrato y chequear que los planos y memorias descriptivas estén adjuntas y firmadas.
Además, al tratarse de una inversión a futuro, el dinero invertido no es líquido. Es decir, no podés disponer fácilmente de esos fondos en caso de una urgencia. Y, como cualquier inversión, está sujeta a los vaivenes de la economía.
Primero y principal: investigá quién es el desarrollador. Mirá qué otras obras ha hecho, si entregó en tiempo y forma y qué reputación tiene.
Segundo, fijate si el emprendimiento tiene planos aprobados, si cuenta con número de expediente municipal y si el fideicomiso está correctamente constituido. Todo esto te da respaldo legal ante cualquier imprevisto.
Por último, asesorate con un profesional matriculado que revise el contrato y te explique los detalles legales y financieros. En RE/MAX Puerto, todas las operaciones se realizan bajo el control del corredor inmobiliario matriculado, lo que aporta una capa extra de confianza.
Hoy, según datos de Reporte Inmobiliario, el valor promedio del m² en emprendimientos en pozo en CABA ronda los USD 1.700, mientras que en unidades terminadas puede llegar a los USD 2.200 en zonas similares. Esto marca una diferencia importante, sobre todo en departamentos de 2 o 3 ambientes.
Además del precio más bajo, muchas veces las unidades en pozo no tienen gastos de escrituración inmediatos, ni expensas hasta su entrega, lo cual también representa un ahorro. Y en caso de querer vender una vez finalizada, el margen de ganancia puede ser considerable si la zona se valorizó.
Eso sí, hay que considerar los ajustes por índice CAC y los posibles aumentos en materiales. Por eso es recomendable tener una proyección realista del costo total final.
En los últimos meses, se registró un repunte en las escrituras de compraventa en CABA, marcando un crecimiento interanual, según este informe. Esto muestra un renovado interés en el ladrillo como refugio de valor.
Con la estabilización del dólar y la baja en el costo del m² en algunas zonas en desarrollo, muchos inversores están volviendo a mirar con buenos ojos la opción de comprar en pozo.
Además, la posibilidad de pagar en pesos es una ventaja que, en contextos inflacionarios, no debe subestimarse. Todo indica que, con buena asesoría y elección estratégica, invertir hoy puede rendir frutos más adelante.
Comprar en pozo no es para todo el mundo, pero puede ser una gran oportunidad si se hace con información, asesoría y visión a mediano plazo. Es una jugada que combina riesgo y rentabilidad, pero que bien gestionada puede convertirse en un paso inteligente para crecer como inversor o asegurar tu próximo hogar.
En RE/MAX Puerto te acompañamos en cada etapa del proceso para que la inversión sea segura, transparente y alineada a tus objetivos. Si estás evaluando esta alternativa, escribinos o visitanos. Estamos para ayudarte.
Disclaimer legal:
En cumplimiento con las leyes y normas legales aplicables, todas las operaciones inmobiliarias son concluidas por el corredor matriculado de la oficina REMAX Puerto JUAN FRANCISCO CARATTINO CPI 5457 CMCPSI 6787.
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